23.07.2021

150 yıl sonra tekrar geldiğimiz çıkmaz: Yabancılara toprak satışı

Yabancılara arsa satışı Kanal İstanbul projesi güzergahında Katarlıların arsa alması ile son dönemde tekrar gündeme geldi. Veli Taş, Osmanlı'dan bugüne yabancılara arsa satışını ve alınması gereken dersleri anlatıyor.


 

Ülkede yabancıların arazi ve emlak edinmesi salt bir mülkiyet sorunu olarak değerlendirilemez.

Toprak devletin vazgeçilmesi olanaksız temel unsuru, egemenlik ve bağımsızlığın simgesidir.

Anayasa Mahkemesi Kararı -1985

Son günlerde akıl almaz gelişmeler yaşanıyor. Nedeni n’içini pek izah edilme gereği duyulmayan bir kanal ısrarından, bu kanal boyunda birilerinin arazi-emlak kapattığı haberlerine, mehdi bekleyen ve bunun için hazırlık yaptığını belirten Cumhurbaşkanı danışmanına kadar, bildiğimiz kavram ve sınırların ötesinde zihin zorlamalarına maruz kalıyoruz.

Bu kapsamda, son günlerde, sosyal medya hesaplarında bazı Arap ülkelerinin televizyon reklamlarında, Türkiye’den taşınmaz almanın cazibelerinin anlatıldığı, 250 bin dolarlık taşınmaz alana bonus olarak Türk vatandaşlığının da verildiğinin söylendiği belirtiliyor.

Osmanlı zamanından başlayan, yabancıya taşınmaz satma konusunun yüz elli yıldan fazla bir tarihi var. Bu tarihi, araştırmacı Muzaffer Erdost’un konferans notları ve kitaplarından özetlemeye çalıştım.

Aslında bu hazin hikâyeyi, her yenilenişinde genişletilen ve 1740’dan itibaren devamlı hale getirilen, giderek ekonomik olması yanında idari, adli, hukuki boyunduruk haline gelen kapitülasyondan başlayıp, 1838 ticari teslim anlaşması, devlet yönetiminin israfa batması ile gelen acziyet ve borçlanması sonuçta gelen Düyunu Umumiye, reji idaresi… ile birlikte okumak daha öğretici olacaktır. İşin sonunun 2000’li yıllara nasıl geldiği ve şimdi 250 bin dolara vatandaşlık satılması daha kolay anlaşılabilir.

Ancak, yazıyı kısaltabilmek için Osmanlı Devleti zamanında Cumhuriyete kadar olan gelişmeleri özetlemeye çalışacağım.

Osmanlı Devleti döneminden Lozan’a kadar

Osmanlı Devletinin ilk yurtdışı borçlanması,1854 yılında Kırım Savaşı sırasındadır. Hazinenin perişan durumu nedeniyle, savaş hazırlıkları için İngiltere’den 3 milyon sterlin borç alınmıştır. (Cengiz Özakıncı, borç alma gerekçeleri arasında, o zamanın AB’si olan Avrupa Kulübü’ne girebilmek için, hanedanlar arası yakınlaşmayı sağlama amacını, en azından bu gerekçe ile paşaların hünkarı razı ettiğini sayar.) 1858 yılında tekrar 5 milyon sterlin borç alınır. 1860 yılında da bütçe açığını kapatmak için Maliye Nazırı İngiltere’ye müracaatla 250 milyon Frank borç ister. İngiltere bu isteğe karşılık;

  • Osmanlı Devletinde yabancılara emlak satın alma ve kiralama hakkının tanınmasını,
  • Alınan borca bu emlakın karşılık gösterilmesi, vakıf sisteminin ilga edilmesi,
  • Osmanlı maliyesinin uluslararası bir komisyon tarafından denetlenmesi

şartlarını koşar.

(Osmanlı Devleti, alınan her borca bir vergi ya da gelirini karşılık göstermiştir:

  • 1855’de alınan borca, Mısır vergisi ile Suriye ve İzmir gümrükleri vergisi,
  • 1858-1859 yıllarında alınan borca İstanbul oktruvası (ayak bastı parası) ile gümrükleri,
  • 1862’de alınan borca tütün, tuz, damga ve temettü resimleri,
  • 1863’de alınan borca gümrükler, ipek, zeytinyağı, tütün ve tuz aşarı,
  • 1865’te alınan borca Ergani madeni,
  • 1869’da alınan borca muhtelif vilayetler aşarı,
  • 1872 de alınan borca Selanik, Edirne, Tuna vilayetleri varidatı ile Anadolu ağnam resmi vb.

karşılık gösterilmiştir.

  • 1863’de 8.8 milyon borçlanmadan ele geçen 6.250 milyon liranın tamamı Galata bankerlerinin alacağına tahsis edilmiş,
  • 1877 Rus Savaşında da kimseden borç bulamayınca, devletin ipotek edilmemiş gelirleri 10 milyon lira borç karşılığı Rusumu Sitte adı altında Galata sarrafları ile Osmanlı Bankasına bırakılmış; tuz, tütün, ispirto, pul, İstanbul ve Bursa ipek öşrü, İstanbul ve çevresi balık resmi karşılık gösterilmiştir.

Daha önce miras vb. çeşitli yollarla Osmanlı topraklarında taşınmaz edinmiş yabancıların hakları konusunda İngiltere ve Fransa’nın baş çektiği Avrupa devletlerinin notasına karşılık notalaşmalar ve çeşitli görüşmeler sonucunda, Osmanlı Devleti 1868 yılında (7 Sefer 1284-18 Haziran 1868) İstimlak Nizamnamesini yayımlar. 7 Sefer Kanunu diye de anılan Nizamnameye eklenen protokolü imzalayan devletlerin tebaası, Osmanlı topraklarından (Hicaz hariç) taşınmaz edinebileceklerdir. (Bazı yazarlar Sefer Kanunu,bazı yazarlar da 7 Sefer Tarihli Tebaayı Ecnebiyenin Emlake Mutasarrıf Olması Hakkında Kanun olarak belirtmektedir.)

Bu protokolu Haziran 1868’den başlamak üzere Yunanistan dâhil bütün Avrupa devletleri, 1874’te ABD ve 1883’te İran dahi imzalamıştır.

Kanunda yabancılar kapitülasyondan farklı olarak Osmanlı hukukuna tabi tutulmuş, ancak gayrimenkul tanımı olmadığı için, taşınmaz veya taşınır ayrımı çoğu kere konsolosluklarca karara bağlanmıştır. Kanunda yabancı gerçek kişilere taşınmaz edinme hakkı tanınmıştır. Yabancı tüzel kişilere ise bu hak,1911 yılında çıkarılan Cemiyetler Kanunu ve 1913 yılında çıkarılan ‘’Eşhası Hükmiyenin Emvali Gayrimenkuleye Tasarruflarına Dair Kanun’’ ile tanınmıştır.

7 Sefer Kanunu’na dayanılarak 1868 yılında, İngiliz tüccarların İzmir yöresinden aldığı arazi miktarı ekilebilir alanların üçte birine ulaşmıştır. Yabancıların elinde bu kadar toprak birikmesi endişe yaratmış, bunlardan ayrıca vergi alınması gündeme gelmiş, ancak uygulanamamıştır. (Orhan Kurmuş’tan naklen Erdost)

1877 Türk-Rus Savaşı ile birlikte yabancıların arazi alımları hızlanmış ve İzmir yöresindeki ekilebilir alanların bütünü 41 İngiliz tüccarın tapulu mülkü haline gelmiştir. Bu miktarın, İngiliz tüccarların aldığı 2.4-2.8 milyon dönüm araziye; Rum, Ermeni ve Yahudilerin eline geçen araziler de dahil edildiğinde 5-6 milyon dönüm olduğu tahmin edilmektedir. (Orhan Kurmuş)

Arazi alanların listesi incelendiğinde, İngiliz ve İtalyan tüccarlar başta olmak üzere Avrupa ülkelerinden tüccarlar yanında, levantenler ve Galata bankerlerinin de olduğu görülür. Bankerler içinde özellikle Sadaret Bankeri diye ünlenmiş Baltazzi ailesi de vardır. Dersaadet Bankası kurucularından da olan bu aile, Osmanlı Devletinin finansmanında önemli roller oynamış bir ailedir. Aile üstüne doktora bile yapılmıştır. (Cem Çetin, 2009-Marmara Üniversitesi İktisat Fakültesi)

Belirtilen bu miktarlar, görülebileceği gibi, Akdeniz havzasının çok önemli bir kısmını kapsayan Osmanlı coğrafyasının Anadolu’ya ait sınırlı bir kısmıdır. Osmanlı coğrafyasının diğer kısımlarında yabancı alımları ile ilgili bilgiler, gerçekten ilginç bir tablo ortaya çıkarabilirdi. Nitekim Mısır hidiv ve krallarının –Kral Faruk’un şaşaalı yaşantısı hatırlanabilir- gelir kaynakları önemli ölçüde İngiliz şirketleri ile ortaklıkları üzerinden pamuk borsasındandır. Belki daha enteresanı Filistin’de yabancıların(!) satın aldığı topraklar üzerinde bir devlet kurulması ve Filistinlilerin kendi topraklarında mülteci durumuna düşmesinin 1868 tarihli bu yasa ile hızlanmış olması durumudur ki, bir toplumun topraklarına sahip çıkmasının önemi konusunda çok öğretici görülmektedir.

2 Teşrinisani 1330 (1914) tarihli yasa ile “bütün eski kanun ve nizamnameler” ile eski anlaşmalara dayanan hükümler feshedilmiş, 27 Eylül 1914’de de Avrupalı devletlerin genel hukukuna aykırı olarak yabancılara verilmiş ayrıcalıklar ve dolayısı ile kapitülasyonların kaldırılmasına karar verilmiştir. Ancak, birkaç ay sonra savaşa girilmesi nedeniyle anlaşmaların tek taraflı kaldırılmasının bir anlamı ve pratik bir faydası olmamıştır.

Cumhuriyet

Lozan Antlaşması ile kapitülasyonların tümüyle kaldırılması kabul edilmiştir. Antlaşmanın “Oturma ve Yargı Yetkisi Konusunda Sözleşme” bölümü ile, müttefik devletler uyruklarına Türkiye’de her çeşit taşınır ve taşınmaz mal edinme, bunları mülkiyetinde tutma ya da başkalarına geçirme hakkı tanınıyordu. Buna karşılık bu devletler de Türk uyruklarına kendi ülkelerinde taşınmaz edinme hakkı tanıyorlardı.Bu sözleşmenin süresi 7 yıllıktı ve 24 Temmuz 1930’da sona ermiştir.

18 Mart 1924 tarihinde çıkarılan 442 sayılı Köy Kanunu’nun 87. maddesi ile, Türkiye Cumhuriyeti tabiyetinde olmayan yabancı gerçek ve tüzel kişilerin köylerde arazi ve emlak alması yasaklanmıştır. Kanunda “Köy, nüfusu iki binden aşağı yurt” olarak tanımlanmış, bu da yukarıda belirtilen oturma sözleşmesini sınırlamış ve yabancıların taşınmaz edinmelerini zorlaştırmıştır. (Lozan’da imzalanan “Oturma Sözleşmesi”nde yabancıların köylerden arazi edinmelerine kısıtlama getirilmemiştir.)

Köy Kanununu 87. maddesi ile sadece köy arazileri korunmakla kalmamış, daha önce özellikle Ege ve Güneydoğu Anadolu’da toprak almış yabancıların, bu büyük arazileri yeniden edinmeleri önlenmiştir.

1930 Yılında “Oturma Sözleşmesi”nin süresinin bitmesi ve uzatılmaması üzerine, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmeleri imkânsız hale gelmiştir. Ancak bir anlamda da halen elinde taşınmaz bulunduranlar için hukuki bir boşluk ortaya çıkmış görünmektedir.

22 Aralık 1934 gün ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35. maddesi ile, yasa ile getirilmiş kısıtlamalara uymak ve karşılıklı olmak koşuluyla yabancı gerçek kişilere taşınmaz mal edinme hakkı tanınmıştır. Ancak 36. madde ile de “yabancıların bir köye bağlı olmayan müstakil çiftlikleri ve köy dışında kalan arazileri 30 hektara kadar edinebilecekleri, 30 hektardan fazla olması halinde Bakanlar Kurulu kararı gerekeceği, karar olmazsa fazla kısmın bedeli ödenerek geri alınacağı” kısıtlaması getirilmiştir.

Osmanlı Devletinden intikal eden ve Türkiye Cumhuriyeti’nce tanınan, yabancılara ait dinî ve ilmî kuruluşlar ile hayır müesseselerinin ferman ve sair kararlar ile edinmiş oldukları taşınmazları Tapu Kanunu’nun 3. maddesi ile “tüzel kişilikleri adına” tescil edilmiştir.

Yabancıların mülk edinmeleri konusunda,7 Sefer Yasası’nda tebaaya temsil sistemi (yabancıların Osmanlı vatandaşlarının hukukuna tabi olması) uygulanmıştır. Lozan Barış Antlaşması’nda ahdi mütekabiliyet-sözleşmeli karşılıklılık ilkesi, tapu kanunun ile de “yasal karşılıklılık” ilkesi getirilmiştir.

Yabancıların mülk edinmeleri konusunda,7 Sefer Yasası’nda tebaayı temsil sistemi (Yabancıların Osmanlı vatandaşlarının hukukuna tabi olması) uygulanmış olmasına karşılık, Lozan Barış Antlaşması’nda ahdi mütekabiliyet-sözleşmeli karşılıklılık ilkesi, Tapu Kanununu ile de “yasal karşılıklılık” ilkesi getirilmiştir.

7 Sefer Yasası’nın çıkarılmasını, Osmanlı Devleti’nin içinde bulunduğu zorluklar ve bazı gayrimüslim tebaayı korumasına alan devletlerin zorlamasına bağlayan Anayasa Mahkemesi, Lozan Barış Antlaşması’nda belirtilen sözleşmeli karşılıklılık durumunun da, yeni kurulan devletin özgürlük ve bağımsızlığı için verilen bir taviz olduğu sonucuna varmaktadır. Esas olan yasal karşılıklılıktır. (E 1984/14 K1985/7 13.6.1985 sayılı karar)

Belirtilen bu hukuki süreçlerde, yabancılara tanınan taşınmaz edinme hakkı “gerçek kişilere” tanınmıştır. Bazı istisnai durumlar kamu yararı görülen petrol işleri vs. haricinde hükmî şahıslar tüzel kişiler ve yabancı şirketlere bu hak tanınmamıştır.

1980’ler ve sonrası

Yeni Türk devletince kurulan bu hukukî statü 1984 yılına kadar sürdürülmüş, 1984 yılında dönemin iktidarları tarafından değiştirilme teşebbüsleri başlamıştır.

1984 yılında 3029 ve 1986 yılında 3278 sayılı yasalarla Köy Kanunu’nun 87. maddesi ile Tapu Kanunu’nun 35 ve 36.maddelerine ilaveler ve değişiklikler yapılmış ancak bu değişiklikler Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir. Anayasa Mahkemesi kararları gerçekten öğretici mahiyettedir.

21.6.1984 gün 3026 sayılı Yasa ile Tapu Kanunu’nun 35. maddesi “…karşılıklı olmak ve kanuni sınırlara uyulmak şartıyla yabancı gerçek kişiler Türkiye’de taşınmaz edinebilirler.” hükmüne, “…ancak hangi ülkelere yukarıdaki karşılıklılık koşulunun uygulanmayacağını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir.” eklemesi yapılırken;

Köy Kanunu’nun “yabancı gerçek kişiler ile yabancı tüzel kişilerin köylerde taşınmaz mal edinmesi yasaktır” hükmüne , “hangi bölge ve illerde maddedeki kısıtlamalardan hangi ülkelere istisna tanınacağını tespite Bakanlar Kurulu yetkilidir” eklemesi yapılmıştı.

3029 Sayılı Yasa, Anayasa Mahkemesi’nin 13 Haziran 1985 tarihli kararıyla iptal edilmiş, ancak bu iptal edilen hükümler daha da genişletilerek 22 Nisan 1986 yılında 3278 Sayılı Yasa çıkarılmıştır.

Üstelik 3278 Sayılı Yasa ile eklenen hükümlerle ”…hangi ülkeler ve veya hangi ülkelerin uyrukları…” diyerek sadece kişilere değil ülkelere de taşınmaz edinme hakkı vermiştir.

3278 Sayılı yasa da 9 Ekim 1986 tarihinde Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.

2000’li yıllardan sonra, yabancılara taşınmaz satışı tekrar gündeme gelmiş, bu kere AB Uyum Yasaları ve bu kapsamda sermayenin önündeki engellerin kaldırılması gerekçe gösterilmiştir.

Süreç şu şekilde gelişmiştir:

  • 5 Haziran 2003 tarihinde Doğrudan Yabancı Yatırımlar Yasası yürürlüğe girmiştir. Yasa’da karşılıklılık ilkesi bulunmamaktadır.
  • 3 Temmuz 2003 tarihinde Tapu Yasası’nın 35. maddesi değiştirilmiş, Tapu Yasası’nın 36. maddesi ile Köy Yasası’nın 87. maddesi yürürlükten kaldırılmıştır.
  • 14 Mart 2005 tarihinde Tapu Yasası’nın 3 Temmuz 2003’te yapılmış olan 35. madde değişikliğini Anayasa Mahkemesi iptal etmiştir. Değiştirme ile iptal tarihleri arasındaki sürede 7.5 milyon metrekare arazi satışı vardır.
  • 29 Aralık 2005 tarihinde Tapu Yasası’nın 35.maddesi yeniden değiştirilerek yürürlüğe konulmuştur.
  • 11 Nisan 2007 tarihinde Tapu Yasası’nın 35. maddesinin 29.12.2005 tarihli Yasa ile değiştirilen bazı fıkraları Anayasa Mahkemesi’nce iptal edilmiştir.
  • 11 Mart 2008 tarihinde 5 Haziran 2003 tarihli Doğrudan Yatırımlar Yasası’nın 3/d bendi Anayasa Mahkemesi tarafından iptal edilmiştir.
  • 3 Temmuz 2008 tarihinde Tapu Yasası’nın 35. maddesi değişik 1. ve 7. fıkraları ile birlikte yürürlüğe konulmuştur.
  • 7.2008 tarihinde Tapu Yasası’nın 3 Temmuz 2003’de yürürlükten kaldırılan ve boş bulunan 36. maddesi yerine, Doğrudan Yabancı Yatırımlar Yasası’nın iptal edilen 3/d maddesi değiştirilerek konmuştur.
  • 16 Ekim 2008 tarihinde Doğrudan Yabancı Yatırımlar Yasası’nın 3/d bendinin yürürlüğü Anayasa Mahkemesi’nce durdurulmuştur.

Hukuki düzenlemelerde yapılan değişiklikler sonucunda iller, yüzölçümünün % 5’i karşılıklılık aranmadan yabancıya satılabilir hale gelmiştir.

TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası’nın Mayıs/2018 tarihinde yayınladığı bildiride; “…toprak satışı konusundaki ısrarın, 23 Haziran 2003 tarih ve 2003/5930 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı’nda belirtildiği şekilde, ‘AB müktesebatının üstlenilmesine dair ulusal programda, sermayenin serbest dolaşımı başlıklı 4. maddesinde…Türkiye’deki bütün sektörlerde AB menşeli yatırımların önündeki bütün kısıtlamaların kaldırılması, AB vatandaşları ve tüzel kişilerin gayrimenkul edinimlerinin önündeki bütün kısıtlamaların kaldırılması’ gerekçesine dayandırıldığı; 2003’ten başlayarak mevzuatımızdaki kısıtlamaların süratle kaldırıldığı, bu düzenlemelerin ülkeye borç verenler ile AB’nin istekleri ön koşulu ile yapıldığı…

Yabancı şirketlere taşınmaz satışının önünde bir kısıtlama bulunmadığı, dahası yabancı gerçek kişilere yapılan satışların takip edilmekle birlikte yabancı sermayeli şirketlere satışların sicilinin hiçbir kurumda tutulmadığı…’’

Hususları yer almıştır.

Bildiride belirtilen gerekçelerin, 7 Sefer Kanunu gerekçeleri ile benzeşiyor olması ne kadar hüzün vericidir.

Öte yandan devam eden süreçte, yabancıya hiçbir kısıtlama olmadan taşınmaz satılmasının yanına son yıllarda bonus Türk vatandaşlığı da eklenmiş görülmektedir. 250 bin dolarlık taşınmaz alana veya ülkeye 500 bin dolar getirene vatandaşlık verildiği, hatta son günlerde Çinlilerin 100 bin dolara aldıkları taşınmazları satıcılardan 250 bin olarak fatura etmelerini isteyerek vatandaşlığı ucuza kapatmak istediklerine dair haberler, medya organlarında bile yer almaktadır.

Anayasa Mahkemesi kararlarında vurgulanan en önemli hususlardan biri, ülke topraklarının büyük miktarda yabancıların eline geçmesini, Tapu Kanunu’nun 35. maddesindeki karşılıklılık ilkesi ile Köy Kanunu’ndaki yabancıların köy arazisinden taşınmaz edinme yasağının önlediğidir.

Ancak, 2003 yılından itibaren başlayan süreçte, Köy Kanunu’nun 87. maddesi kaldırılmış hatta Büyük Şehir Yasası ile köy tüzel kişiliği iptal edilmiş, Tapu Kanunu değiştirilmiş, Mera Kanunu görmezden gelinmiştir.

Gelinen noktada Osmanlı ve Cumhuriyet tecrübesi çöpe atılmış görünmektedir.

Osmanlı Devleti yabancıya toprak satarken, hiç değilse o yabancıları tebaayı temsil ile de olsa kendi hukukuna tabi tutmaya çalışmıştı. Şimdi gelen yabancı yatırımcının uluslararası tahkim kapsamında bizim hukukumuzun dışında ve uluslararası korumada olacağı da dikkate alındığında geleceğe çözümü zor hatta imkânsız problemler taşıdığımız açıkça görülmektedir.

Anayasa Mahkemesinin,1984/14 Esas,1985/7 Karar sayılı 13.06.1985 tarihli kararının gerekçesinde belirtilen şu husus, oldukça açık ve önemlidir:

‘’Yabancıya satılmış toprakların yasal yollardan yerine göre geri alınabilmesi olanağının varlığına güvenilemez. Yabancının her an kendi devletinin himayesinde olduğu dikkate alındığında böyle bir yola başvurmanın devletlerarası çetin sorunları davet etmesi kaçınılmazdır.’’

Osmanlı Devleti dış borç almaya ve toprak satmaya başlamasından kısa bir süre sonra Düyunu Umumiye ile yüz yüze gelmişti. Niyazi Berkes, Düyunu Umumiye’yi yabancı alacaklıların konsorsuyumu olarak tanımlamaktadır ve Düyunu Umumiye başkanının sömürge valisi gibi hareket ettiğini yazar. Dilerim ki Türk Devleti gelecekte egemenliğine ortak olacak bir yabancı mülk sahipleri konsorsuyumu ile karşı karşıya kalmasın…

 

Yazar

Veli Taş

Yorum Yap

Kayıt olmadan yorum yapabilirsiniz.