Koronavirüs salgını ve kira indirimi

Ülkemiz uzun sayılacak bir dönemdir Çin’in Wuhan şehrinde ortaya çıkan, Covid-19 (Corona virüs ya da koronavirüs) salgını ile mücadele ediyor. Devletimiz salgına karşı, sokağa çıkma yasağından evde çalışma uygulamasına kadar bir dizi, ciddi tedbir ile virüsün yayılmasını durdurmaya çalışıyor.

Bu kapsamda yürürlüğe konan düzenlemeler arasında bazı işyerlerinin kapatılması da yer almaktadır. İçişleri Bakanlığının genelgesi ile;

“…Umuma Açık İstirahat ve Eğlence Yerleri olarak faaliyet yürüten ve vatandaşlarımızın çok yakın bir mesafede bir arada bulunarak hastalığın bulaşma riskini arttıracağı gerekçesiyle; tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları (atari, playstation vb.), her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dâhil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin faaliyetleri geçici bir süreliğine 16.03.2020 pazartesi saat 24:00 itibariyle …” durdurulmuştur.[1]

16.03.2020 tarihinden itibaren Türkiye genelinde binlerce işyerinin açılmadığı anlamına gelen bu tedbir ile bu işyerlerinin işleyen kiraları da büyük bir sorun haline geldi.

Tedbir kapsamında kapanan iş yerlerinin ödenemeyen kira borçlarından ötürü, işyeri sahiplerince kira sözleşmelerinin feshedilmemesi için, hükumetçe başka bir düzenleme daha yapıldı.

25.03.2020 tarihinde kabul edilen 7226 no.lu Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunun Geçici 2. Maddesi ile kiraya veren mülk sahipleri bakımından askıya alınmıştır. Geçici 2. Madde şu şekildedir: “1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmaz.”[2]

Madde metninde görüldüğü üzere kiraya verenler Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarında işleyecek kira borçlarından ötürü kira sözleşmelerini feshedemeyecekler ve kiracılarını tahliye edemeyecekler.

Ancak ortada hala çözülmemiş bir husus var. O da bu dönemde işleyecek kira borçları. Kiracılar kira borçlarını öteleseler dahi bu borçları ödemek zorundalar. Ancak mücbir sebeple kapanan işyerlerinden umdukları geliri elde edemedikleri için işleyen kira borçlarında indirime gidilmesi düşüncesi hemen herkesin aklında olan bir husus.

2020 yılının Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarının dışında da koronavirüsün etkisinin devam etmesi bekleniyor. Bu durumda bazı işyerlerinin belki 1-2 yıl boyunca eski normale dönmesi mümkün olmayacak. Bazı sektörler ve işyerlerinde ise eski normale dönüş belki de hiç mümkün olmayacak.

Bu durumda koronavirüs salgınından önce belirlenmiş kira miktarlarının hakkaniyete ve dürüstlük kurallarına uygun olmadığı açıktır.

6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununda, aşırı ifa güçlüğü ile ilgili bir madde mevcuttur. İfa ödeme, yapma, yerine getirme anlamına gelmektedir.[3]

Borçlar Kanununun 138. Maddesi “…Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hakimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme, hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır…” demektedir.[4]

Madde metninde kira sözleşmesi ya da kira ile doğrudan bir ilgisi görünmese de kira sözleşmeleri için de geçerli bir düzenlemedir.

Hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi geçerlidir. Bu ilke sözleşmenin akdedildiği tarihten, diğer bir deyişle tarafların anlaştığı tarihten, sonra her iki tarafın da bağlılık ilkesi (ahde vefa ilkesi) uyarınca sözleşme döneminin bütününde, karşılıklı olarak şartlara uyması anlamına gelir. Hatta bu ilke bir taraf için borcun yerine getirilmesinin baştaki şartlardan daha ağır bir durum almasında dahi sözleşmeye bağlılığı ifade eder.

Ancak bu ilke hukukumuzda dürüstlük kuralı, hakkaniyet gibi diğer ilkelerle sınırlandırılmıştır.

Covid-19 salgını sebebiyle ortaya çıkan mücbir sebep ve olağanüstü durum da bu sözleşmeye bağlılık ilkesinin istisnalarındandır. Yukarıdaki madde metni de zaten böyle bir olağanüstü durumdan bahsetmektedir. Önceden öngörülemeyen olağanüstü durum borçludan, bu yazının konusu olan kiracıdan, kaynaklanmazsa ve bu durum kiracı aleyhine borcun yerine getirilmesini dürüstlük kuralına aykırı olacak biçimde değiştirirse, bu durumda borçlu kiracı kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir.

Kira sözleşmesinin sona erdirilmesi de mümkündür; ancak bu konu bu yazının kapsamında değildir.

Buradaki bir başka önemli husus ise kiracının kira bedelini henüz ödememiş olması; ödediyse bile ifa güçlüğünü, durumun kira bedelini ödemesini aşırı derecede zor hale getirdiğini belirtmesi gerekmektedir.

Bu son şart, koronavirüs salgınından kaynaklanan kira sözleşmesinin sona erdirilmesi durumlarında ya da kira bedelinin uyarlanması, indirilmesi davalarında tartışmaya açıktır. Zira hükumetin kararıyla AVM’ler, berberler, lokantalar ve diğer işyerleri kapatılmış ya da çalışma şekilleri değiştirilmiştir. Keza mücbir sebepten ötürü vergi beyannamelerinin sunulmasında erteleme gibi düzenlemeler yapılmıştır. Dolayısıyla ortada herkesin bildiği bir durum vardır.

Yargıtay’ın ilgili maddeye dair uygulamasından da bir örnek verelim: Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 07/04/2016 tarihli, 2015/7802 Esas ve 2016/2888 Karar sayılı kararına konu, kira uyarlama ya da indirim davasında yukarıda bahsettiğimiz, Borçlar Kanununun 138. Maddesindeki şartların varlığı halinde, kira bedelinin indirilmesi gerektiğine hükmetmiştir.[5]

Davacı kiracı bir AVM’ de mücevher mağazası olarak kullanılmak üzere işyeri kiraladığını, müşterilerin AVM’ ye yeterli ilgiyi göstermediğini, AVM’ nin abartılı ve yanıltıcı reklamlarından ötürü yanılarak kira sözleşmesini yaptığını, döviz kurunun fahiş miktarda arttığını ve emsal işyerlerine göre kira bedelinin yüksek kaldığını şikayetle, kira bedelinin indirilmesi için mahkemeye müracaat etmiştir. İlk derece mahkemesi tarafından yani davaya bakan mahkeme tarafından davacı kiracının talebi kabul edilmiş ve kira bedeli indirilmiştir. Yargıtay ise ilk derece mahkemesinin kararını bozmuştur. Sebebi ilk derece mahkemesinin yani davaya bakan yer mahkemesinin durumu eksik incelemesidir. Aksi takdirde kira indiriminin kabul edilmesi gerektiğine hükmetmiştir.

Sonuç olarak; bütün dünyayı ve ülkemizi derinden etkileyen koronavirüs salgınının, mevcut kira sözleşmelerine ve tacirler arası ilişkilere etkisinin olmayacağını, bu etkinin devam etmeyeceğini düşünmek maalesef imkansız. Bu sebepten ötürü yargının bir hayli yorulacağı da aşikârdır.

Yargı Kararları

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 07/04/2016 tarihli, 2015/7802 Esas ve 2016/2888 Karar sayılı kararı

[1] (https://www.icisleri.gov.tr/81-il-valiligine-koronavirus-tedbirleri-konulu-ek-genelge-gonderildi, Çevrimiçi 16/03/2020).

[2] https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2020/03/20200326M1-1.htm, (Çevrimiçi 01/04/2020)

[3] Türk Dil Kurumu, https://sozluk.gov.tr/.

[4] 6098 Sayılı, 11/01/2011 tarihli Türk Borçlar Kanununun 138. Maddesi: “III. Aşırı ifa güçlüğü

MADDE 138- Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”

[5] Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 07/04/2016 tarihli, 2015/7802 Esas ve 2016/2888 Karar sayılı kararı, NEO Bilisim Yazilim, Donananim ve Internet Hizmetleri.